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에어컨 고장, 임대인 vs 임차인 누가 고쳐야 할까?
여름철 필수 가전인 에어컨이 전세나 월세 집에서 고장났을 때, 과연 수리 책임은 누구에게 있을까요? 생각보다 많은 임차인과 임대인 사이에서 갈등이 생기는 문제 중 하나입니다. 이번 글에서는 에어컨 고장 시 법적 책임의 기준과 실무에서 자주 발생하는 사례를 바탕으로, 분쟁 예방과 해결 방법까지 상세히 알아봅니다.
에어컨 고장 시, 기본적인 법적 원칙
임대차 관계에서 가전제품이 고장 났을 때의 수리 책임은 ‘임대차계약의 목적물’과 관련이 있는지에 따라 달라집니다.
민법 제623조에 따르면, 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용 수익할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 따라서 에어컨이 처음부터 집에 설치되어 있었고, 임대차 계약 당시 포함된 시설이라면 임대인의 수선 의무가 우선입니다. 하지만 여기서 중요한 건 고장의 원인이 누구에게 있느냐입니다. 에어컨 자체의 노후, 자연 고장이라면 임대인의 책임 임차인의 과실, 관리 소홀에 따른 고장은 임차인 부담 예를 들어, 필터 청소를 전혀 하지 않아 내부가 막혔다면 임차인의 과실로 볼 수 있고, 10년 이상 된 제품이 갑자기 작동을 멈췄다면 자연 고장으로 임대인이 부담해야 하는 상황입니다. 임차인은 에어컨이 작동하지 않을 경우 즉시 임대인에게 고지하고, 무단 수리하지 않는 것이 중요합니다. 반대로 임대인은 연락을 받았을 경우, 계약상 특별한 예외가 없다면 적절한 조치를 취할 의무가 있습니다.
임대차계약서 조항이 있다면?
실제 분쟁에서 가장 중요한 판단 기준은 임대차계약서에 명시된 내용입니다. 계약서에 ‘에어컨은 임차인이 유지·보수한다’는 문구가 있을 경우, 법적으로 임차인이 수리비를 부담해야 할 수 있습니다. 그러나 이는 '고장의 원인이 임차인에게 있다'는 전제가 있어야 하며, 단순히 계약서 한 줄로 모든 책임을 전가하는 것은 무효가 될 수도 있습니다.
다음과 같은 표현은 반드시 유의해서 확인해야 합니다
-“에어컨은 임차인의 부담으로 수리한다.” “기존 설치된 가전제품은 현재 상태로 인도하며, 이후 수리는 임차인 부담.” “임대인은 에어컨 등 부속물의 유지 의무를 부담하지 않는다.”
이러한 조항이 있어도, 법원에서는 임대인의 유지·수선 의무를 우선적으로 판단하는 경우가 많습니다. 예컨대 대법원은 “임차인이 주택을 계약한 목적을 달성할 수 없을 정도로 시설이 고장 났다면, 임대인의 수선의무가 있다”고 본 바 있습니다. 따라서 계약 전에는 에어컨 상태를 꼼꼼히 확인하고, 사진으로 남기며, 계약서에는 ‘에어컨 포함’ 여부와 수리 책임 주체를 명확히 기재하는 것이 분쟁 예방에 가장 효과적입니다.
분쟁 사례 및 해결 방법
▶ 사례 1: 입주 3개월 만에 에어컨이 작동하지 않음 → 설치된 지 8년 된 스탠드형 에어컨이었고, 임차인은 사용 중단 후 바로 임대인에게 연락. 임대인은 수리를 거부하며 임차인에게 비용 부담 요구. → 결과: ‘에어컨이 목적물의 일부’로 인정되어 임대인의 수선 책임 판결.
▶ 사례 2: 계약서에 “에어컨은 임차인 책임” 명시 → 임차인이 필터 교체 등 관리를 잘 해왔지만, 여름철 냉방 불량 발생. 임대인은 조항을 이유로 수리비 요구. → 결과: 법원은 ‘계약 조항 유효하나, 고장의 원인이 노후일 경우 임대인 책임이 우선’이라는 중재 판단.
▶ 해결 팁: 입주 전 가전 상태 사진 기록 필수 계약서에 에어컨의 존재 및 수리 책임 명확히 표기 분쟁 시 내용증명 발송 후, 대한법률구조공단 또는 소비자상담센터(1372)에 상담 가능 임대인이 수리를 거부할 경우, 임차인이 수리 후 청구하는 방식도 가능하나 법적 근거 확보 필수 이처럼 사전에 준비하고 명확히 기록해두는 것이 법적 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.
단순한 에어컨 고장이라도, 여름철에는 생존권과도 연결될 수 있으니 더욱 신중하게 접근해야 합니다.
에어컨 고장은 단순한 불편함을 넘어, 임대차 계약의 핵심 쟁점이 될 수 있습니다. 법적으로는 임대인의 수리 의무가 원칙이나, 계약서 내용과 고장 원인에 따라 책임 소재가 달라지기 때문에 사전 확인이 필수입니다. 입주 전 상태 점검, 계약서 조항 확인, 분쟁 발생 시 정식 절차를 통해 대응하면 불필요한 갈등을 예방할 수 있습니다. 전세나 월세 입주를 앞두고 있다면, 지금 당장 에어컨 관련 조항부터 꼼꼼히 체크해보세요!
